关于2022年德州楼市的几个猜想 德州农机厂二手房价格走势

回首2021年的德州楼市，犹如一部充满荒诞色彩的喜剧，上半年，在政府后知后觉式调控与购房者恐涨焦虑中，行情高歌猛进，地王刷新。下半年，在政府矫枉过正与购房者作壁上观中，行情偃旗息鼓。

新年的钟声即将敲响，一觉醒来，将是崭新的一年，2021年，在指缝匆匆划过。

这一年，德州地产行业留下太多的记忆：林庄地王、罗庄拆迁、天衢新区、千万地王、城南四兄弟、经开南十二姐妹……

2022年，我们也有太多的畅想和期待，时间不断流逝，市场也在不断变化，关于2022年，德州楼市又将何去何从？

关于房价

房价涨还是降，这是很多人关心的问题。

过去的文章，一直在提供需关系这个词语，这是对于三四线的德州而言，影响楼市走向的重要因素。

2017年德州房价高涨的原因之一，便是2016年-2017年德州货量供应不足导致的市场价格上升。

经历下半年行情重挫之后，2022年的楼市会逐步回升，回到平稳状态，春节后，依旧会和2021年一样出现“小阳春”，这里的“小阳春”指的是成交量有明显的反弹，但是价格只会出现对2021年下半年超跌行情的修正与纠偏，不大可能出现普涨行情。

而这，也只是在量的提现，价格的上升依旧存在压力。

未来一段时间，德州房价和地价还是以稳为主，大涨或大跌都不现实。

拉长时间周期来看，德州城市蝶变跃升有目共睹，城市量级都在逐步提升，这座城市变得越来越好，没理由房价能倒着回去。

但大涨不符合国情，慢牛稳步波浪式上升才是大趋势。

2021年，德州市区货量供应相比2020年减少，但从今年的土地供应、市 德州农机厂二手房价格走势场库存来看，2022年的货量供应应该会有一个新的突破，而这将导致4月份后市场价格的再次波动。

关于土拍

2022年还会有新地王么？

2021年可以说是市区土地市场最“肥”的一年，仅房地产住宅土地收入就高达60多个亿，为近历年新高。

而2022年1月1日起，国有土地使用权出让收入和矿产资源专项收入划转至税务部门征收，预计2022年推地量，较2021年将有大幅下降。

而对于新地王，比较难，至少在上半年，各个地产企业会继续躺平，近2个月，各家房企都在收缩投资，降低负债，存粮过寒冬。而2021年德州土地出让量的增加，继而导致市场库存量激增，德州再次进入去库存时期，从高铁八大金刚到城南四兄弟再到经开南十二姐妹，近身肉搏，邻里相争或成为2022年德州楼市的常态。

但，市区核心区域一些优质地块的出让，依旧会吸引一部分房企的关注和参与，例如郭家庵地块、太阳城A地块、农机厂地块等。

关于二手房

2022年，市场出售的二手房将大幅增加。

2017年10月，德州出台商品住宅限售政策，德州全市范围内的新建商品房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

而2017年的大量投资类客户购买的房源将在2022年房产证满两年，这就意味着，一部分二手房源将达到销售条件，部分投资客户开始出售手中房源，即使在当下二手房贷款放款难度较大，但相比新房，低价格与现房的优势，依旧会分流一部分购房客户。

关于外来房企

还会有新品牌房企进入么？

伴随整体行业热度的下降，各家房企开始缩减投资规模，外来房企进入德州的意向将会大大降低，；

碧桂园也在近期对原有的区域进行了合并，5月份成立的德州区域将再次并入山东德州。

但，已经进入德州的品牌房企或将继续继续加仓优质资源地块。

关于本土房企

年初以为的房地产行业的集中度将达到历史高点的情况并未发生，相反房地产行业的“本土化”趋势变得越来越明显。

从2021年第三次供地土拍可以看出，本土房企成为土拍主力，且资金能力并不弱于品牌房企。

近年，以联强置业、德达地产、财金城建、金辰地产等德州地产行业新秀在土拍中取地的频率开始增加。

楼市热点区域

伴随各个项目的相继开盘，经开南部将成为德州市区2022年楼市的热点区域。

12个项目的开发销售，将大大增加各个项目的销售压力，尤其在碧桂园底价销售的策略下，让其余项目不寒而栗。而这已经让振华三地块切身感受到。

而城南四兄弟将在新河雅园项目的入市下，2022年变为城南五花肉，竞争的压力再次加大。

而最早竞争激烈的高铁片区伴随各项配套利好的落地，部分刚需类进城客户会出现一定分流。

关于政策

政策会不会松动？

在整体行业爆雷不断，经济低于预期的市场环境下，2022年，针对于地产行业的政策会有所松动，但不要抱太大的期望，所有的政策只会是保持行业的平稳发展，雪中送炭的温暖不会有。