01

老江东商业之缘起

商业基因是个有点神秘色彩的事物，在中国古代，国人将其归为“风水”。如果从现代城市学角度，商业基因可以得到符合逻辑的解释。

比如宁波的老江东，发达的商业基因从未消失。以中山路和百丈路两条黄金轴线，曾串联起十余年的宁波商业财富地图。

Frank Chen摄

老江东商业基因存在的原因并不神秘，它们主要来自以下四个方面：

一是城区较新，故引来了改开后的第一波宁波城市移民，而求新求变的人自然会有旺盛的消费欲。

二是既有后起之势，又保留了老街区的肌理，让老江东有理想的空间描绘商业蓝图。

三是越是自由的空间，人们社交和娱乐的欲望越容易被激活。老江东就曾是这样一处空间。反正没有长辈，大家既往也不相识，更少约束，更能活出自我（继续推导，移民比例越高的城市，消费越活跃）。

四是纵深不大，人口较易聚集，离老城区又近，所以很容易聚起客流。

这其中是否还有风水因素？我不太懂，子不语怪力乱神，能够用逻辑解释的尽量不要用玄幻因素，这样的习惯才是理性的开端。

商业基因存在得足够久，就容易形成消费习惯，人们觉得某个地方似乎总有新鲜和人等着他，于是它就成为人们消费和娱乐的优先选项，老江东就属于那样的地方，所以商业氛围代代传承，时时出新。而这一逻辑的存在，也为老江东新一代商业街区的崛起和升级奠定了基础。

商业街区和商圈的区别在哪里？

其实也没有太鲜明的差别。主要的不同是，街区有居住概念，因此很多商业街区是嵌入住宅板块的，比如老海曙的新街，周围有鲜明的居住属性。商圈则可以出现在任何城市板块。

Frank Chen摄

此外，商业街区通常指开放式街区，比如鼓楼、集盒。而商圈则包含一切商业设施，包括单体式购物中心。故商圈的涵盖范围更大，规模也更大。

至于老江东的下一代商业街区在哪里？这取决于以下五个维度：

当地商业基因

街区尺度

交通通达性

是否在进行城市更新

周围消费力

同时，我又把这些街区分为两类，一类是基础良好，有望进一步升级的商业街区；一类经城市更新后，有望脱颖而出的商业街区。

在以下名单中我没有列入新世界，不是不看好，而是太看好，完全毋庸置疑，自也少了论说的乐趣。

02

升级中的商业街区

【集盒曙光街区】

地铁红利即将开启

商业基因

因为有老东站在，曙光路原是江东最热闹的街道之一，虽然东站早早搬迁，但商业底蕴依然在（外来人口起到了很大作用）。之后又有集盒崛起，受到宁波一众小资消费者追捧。西北角的三角地是当地社区商业的核心。原先有曙光路菜场+三江，楼上还有一家在本地文青中颇有名气的小夜店——绿洲。

街区尺度

如果街区内能有道路贯穿，连通徐戎路和曙光路，街区尺度会更理想。

交通通达性7

号线在此设点，站点就在原先的三角地。

城市更新

春熙潮鸣南侧的王家车头村拆迁后，按原来的规划是一座公园。我希望这座公园里能植入些商业元素，如此，当地的土地价值和商业价值将被进一步激活。集盒西侧部分城市界面老旧，校区旧厂区混杂，按照鄞州区的做事风格，一定会想办法更新一下，这些街区的更新，就是集盒曙光板块的下一轮机会。

Frank Chen摄

消费力

江东府和春熙潮鸣的业主消费力都非常可观，将来若曙光小区地块被拍，还能导入更多有消费力的人口。继续提升当地的商业调性和消费潜力。

【新天伦街区】

利空出尽，静待反弹

商业基因

天伦商圈几经沉浮，从原先的万众仰望，到如今似已走向没落。家乐福闭店在即，天伦商业处于停业状态。惊驾路美食街被拆了一半，只有颐高一带还略有往日活力，至今仍是宁波夜生活最热闹的所在之一。体育馆这个IP继续存在，若演唱会不再受限，时不时就会导入天量客流。

街区尺度

正是当地原先的街区尺度，创造了良好的商业氛围。尤其是从中兴路可以穿过天伦直达朝晖路，打通了当地商业动线。

交通通达性

3号线将与新建的7号线在此交汇，让板块升级为地铁枢纽，延续此处原先的市内枢纽地位。

城市更新

惊驾路美食街或能升级为TOD+美食街。如果天伦和家乐福都找到理想的接班人，结合颐高的宝刀不老，也许还能激荡出新的火花。

消费力

当地商业原先主要靠外部消费导入，而现在中兴路东侧有望庄和誉品在建，业主消费力不俗，将对当地商业裨益良多。

【波特曼街区】

曾经的老江东王牌商业区，如今的城市更新标杆区

商业基因

波特曼一带的国际风情可谓老江东首屈一指。买手店、西餐厅、咖啡馆鳞次而立。彩虹路上的餐饮江湖，从来藏龙卧虎。

街区尺度

路网密集，动线合理。

交通通达性

老三江口一带的商业，自带客流，交通反而不太重要。

城市更新

潜龙之后，招商携两大商住综合体进驻。七塔寺板块更新，也为街区延续了往昔繁盛的香火经济。再因新世界的推进，以及剩余旧民房的改造。波特曼街区消费环境定会更胜往昔。

Frank Chen摄

消费力

本来就有强悍的客流导入力，波特曼住客和公寓业主的消费力也极其可观，附近还有宁波老牌富人区之一，即海景花园一带，再有新世界、招商地块的业主支撑，消费力完全不用担心。

【新划船街区】

一二三级联动的未来社区红利

商业基因

本就在江东寸土寸金之地。左侧的华严街近来被出不了国，又闲得发慌的富二代们卷成了咖啡一条街。东侧的舟孟路一直是宁波的夜生活基地之一。南侧的飞越时空是上一代宁波老板们经常娱乐的场所。北侧与波特曼街区仅一路之隔。

街区尺度

原本就尺度适宜，未来要靠更新后的具体设计。

交通通达性

虽通达性一般，但因地段出色，抵消了交通上的不足。

城市更新

据悉，划船社区将是宁波第一个一二三级联动开发的未来社区，即拆迁+开发+运营。尤其是最后的运营。此前很多社区建设只管开发，不管运营，造成建设和运营的严重脱节，一堆设计问题让招商运营人员头痛不已。如今三者何一，开发阶段就融入运营思维，社区活力，社区商业必能全面升级。

消费力

同样位于宁波老牌富人区附近，未来社区建成后，消费力有望再升一个台阶。

【天街街区】

达升路神话的转场

商业基因

达升路美食街曾远近闻名。世纪联华也曾是当地居民消费中心。周围二手车交易活跃。

街区尺度

改造后的板块保留了一部分原先的街道肌理

交通通达性

3号线、6号线在此交汇，标准的双地铁枢纽

城市更新

龙湖在此打造宁波首个天街，这也是天街街区名谓的由来。

消费力

天街自带的业主，以及常青藤海量的居民共同构筑当地的消费底盘，尤其是天街的公寓住客，会比住宅业主更具有强烈的消费冲动。北侧二手车交易市场更新为建发缦云和保利臻誉，东侧有江东江万，尤其是建发和江万，会为街区带来大量有消费力的人群。

03

静等城市更新红利的商业街区

【庆安街区】

无敌的地段，待更新的街区

商业基因

金光中心，老一代百货之王。庆安会馆，百年前外贸业先驱们的娱乐场所。三江口人气聚焦处。

街区尺度

在未拆迁地块，保留了一些旧街区尺度，适合驻留人气。

交通通达性

无敌的一线三江口，交通通达性完全可以忽略。

城市更新

工人新村已拆，庆安社区待拆。去年征储失败，不知之后会如何。不久前曾流出一张城市设计图，看起来倒是很恢弘。目前值得关注的还是金光中心改造，新名称是金亿中心，由第一太平洋戴维斯运营，预计年底开业。希望金光中心王者归来。

消费力

三江口自带客流

【新白鹤街区】

虽缺商业基因，但有城市更新

商业基因

白鹤原是社区，商业基因一般。但天然舞台和李惠利医院周围都有不错的商业氛围。

街区尺度

原来的街区尺度一般，属于典型的超大型半封闭社区。未来的尺度还要看未来社区的设计。

交通通达性

4号线在南侧设站点。

城市更新

这是新白鹤街区的最大概念。据说同样是一二三级联动，未来可期。

消费力

老白鹤拆迁后，未来的居民层级有待观察。周围居民消费力一般。

【矮柳街区】

老工业区能否华丽转身

商业基因

矮柳工业区因为外来人口较多，故消费欲望较高，餐饮业活跃。上东国际北侧原先的欧尚曾是当地主妇们的最爱。新晶都和石浦是老牌的休闲娱乐中心。

街区尺度

矮柳社区目前尺度不错，但不知更新后会保留多少。

交通通达性

4号线站点稍远。整体通达性不算太好。

城市更新

依然在更新中，矮柳工业区未完成拆迁，故要继续观察。

消费力

太古城和东方瑞士的居民有老化趋势，流动人口不缺消费欲望，只缺消费力。

【七里垫街区】

宜人的街区尺度，未完待续的城市更新

商业基因

老汽车东站周围曾有非常浓郁的商业氛围，目前商业氛围一般。

街区尺度

汉德城一带保留了非常好的街区尺度，商办为主，街道细密。这是我看好该街区的重要原因。

交通通达性

新出行时代，汽车东站的存在价值锐减，整体通达性无甚亮点。

城市更新

板块本身内还有多幅空地，留有较大想象空间。南侧的世纪东方+江万正在更新，是当地目前最大卖点。东侧七里垫工业区正在拆迁，按早期规划，或有学校和新社区。

消费力

目前消费力一般，唯商办业主消费力较强。

本次盘点完毕，最后来个江东街区全家福

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